Terobosan Baru Gedung Kantor Rasa Ruko

Oleh

· 4 menit baca

Ketika kompetisi di pasar perkantoran kian ketat, sebuah terobosan diciptakan. Rumah toko atau ruko yang unggul di sisi fleksibilitas dikawinkan dengan gedung perkantoran yang efisien dalam pemanfaatan ruang. Hal itu diharapkan jadi nilai tambah.

Fleksibilitas konsep itu diterapkan Spazio, proyek ruko garapan pengembang PT Intiland Development Tbk. Lazimnya gedung perkantoran, di lobi gedung Spazio tetap ditemui front office. Namun, kesan formal sirna karena halaman lobi merupakan ruang terbuka. Tempat duduk dan meja tertata di sana.

Di dalam gedung, suhu lorong antar-ruang tidak menggunakan pengatur suhu, tetapi terhubung dengan udara luar sehingga angin alami dari luar bisa mengalir ke dalam. Sekat antar-ruangan dibuat sedemikian rupa sehingga udara dan cahaya tidak terhalang. Pemanfaatan listrik maupun pengatur suhu di setiap ruang pun tidak dibuat terpusat, tetapi diatur per ruang sesuai kebutuhan.

”Prinsipnya, ruko yang unggul dalam fleksibilitas, tetapi tidak efisien dalam penggunaan ruang digabungkan dengan keunggulan gedung (perkantoran) yang efisien dalam ruang,” kata Wakil Presiden Direktur dan Chief Operating Officer PT Intiland Development Tbk Sinarto Dharmawan, beberapa waktu lalu di Surabaya, Jawa Timur.

Bagi pengguna ruko, menurut Sinarto, keunggulan ruko dibandingkan gedung perkantoran adalah fleksibilitasnya. Sebagai unit kecil, pengguna dapat sesukanya membuka ruko termasuk dalam pemanfaatan energi. Jika tidak digunakan, listrik bisa dimatikan ataupun sebaliknya.

Sementara gedung perkantoran umumnya dioperasikan dengan sistem yang terpusat. Pemakaian listrik, jam operasional gedung mengikuti jam kerja pada umumnya, yakni mulai pagi hingga sore. Namun, gedung perkantoran unggul dalam pemanfaatan ruang jika dibandingkan ruko. Semisal, jika setiap ruko perlu ruang untuk tangga, ruang untuk makan, hingga kamar kecil, di gedung hal itu bisa disatukan di satu lokasi.

Dengan pertimbangan itu, lanjut Sinarto, pihaknya memadukan konsep gedung perkantoran yang efisien dalam memanfaatkan ruang, tetapi model pengelolaan seperti ruko yang fleksibel. Proyek yang digabungkan dengan kawasan komersial bernama Spazio tersebut kini tengah berlanjut ke Spazio Tower.

Namun, dengan konsep penggabungan ruko dengan perkantoran itu, pihaknya tidak menyasar perusahaan mapan atau multinasional, tetapi perusahaan menengah yang selama ini berkantor di ruko, termasuk usaha rintisan.

”Kebanyakan pengembang membangun crowd (keramaian) dari orang yang berbelanja. Kalau kami menciptakan keramaian dari orang bekerja,” ujar Sinarto.

Kompetisi Ketat

Awalnya, kata Sinarto, dirinya pun ragu. Terlebih melihat kondisi perkantoran di Surabaya yang tampak kelebihan pasokan. Hal itu tecermin dalam laporan Colliers International Indonesia pada semester I-2017, sejak 2016 pasar perkantoran di Surabaya relatif stagnan. Selain tidak ada peningkatan penyewaan ruang kantor, pasokan yang masuk pun kecil, hanya 20.000 meter persegi.

Saat ini, sebanyak 55 persen perkantoran di Surabaya berada di pusat kota, terutama di dua jalan utama, yakni Jalan Basuki Rachmat dan Jalan Panglima Sudirman.

Sekretaris Perusahaan PT Intiland Development Tbk Theresia Rustandi mengatakan, konsep menggabungkan ruko dengan perkantoran sejauh ini diterima pasar dengan sangat baik. Ada banyak pengusaha yang dulunya berkantor di ruko kemudian memindahkan usahanya ke Spazio. ”Per September, tingkat okupansi ruang perkantoran sudah di atas 50 persen,” kata Theresia.

Konsep serupa, menurut Theresia, bahkan tengah dikembangkan melalui proyek Spazio Tower yang kini masuk tahap penyelesaian. Proyek tersebut juga menerapkan konsep yang sama, yakni menggabungkan antara tempat bekerja, gaya hidup, ritel, dan hotel. Pihaknya pun optimistis proyek tersebut dapat diterima pasar. Sebab, meski pasar ruang perkantoran di Kota Surabaya sangat kompetitif, juga prospektif. Surabaya dinilai telah menjadi pusat bisnis untuk kawasan Indonesia bagian timur.

Menurut pengamat properti dari Indonesia Property Watch Ali Tranghanda, penggabungan konsep ruko dengan gedung perkantoran dapat menjadi terobosan di tengah kompetisi perkantoran sewa ataupun beli yang ketat. Namun, tetap diperlukan waktu untuk membuktikan konsep tersebut dapat diterima pasar secara luas. Sebab, pada dasarnya antara ruko dan perkantoran memiliki karakteristik yang berbeda. ”Di ruko tidak perlu lagi ada biaya-biaya seperti biaya pelayanan,” kata Ali.

Dalam laporan Colliers, hingga 2020, akan terdapat pasokan 14 gedung perkantoran dengan luas sekitar 400.000 meter persegi di luar pusat Kota Surabaya. Dari potensi pasokan tersebut, Surabaya Timur dan Barat berkontribusi sekitar 280.000 meter persegi.

Adapun tingkat okupansi ruang perkantoran di Kota Surabaya yang cenderung tidak menurun tertolong oleh pasokan yang tidak terlalu besar. Hal itu berkebalikan dengan Jakarta.

Senior Associate Director Colliers International Indonesia Ferry Salanto dalam laporan triwulan III-2017 mengatakan, pasokan ruang perkantoran baru di DKI Jakarta akan terus mengalir hingga 2019. Sementara permintaan pasar perkantoran belum bergeliat meski trennya mengarah positif.

”Jumlah pasokan jauh lebih besar dibandingkan masuknya penyewa. Maka tingkat okupansi turun. Karena suplai banyak, harga sewa terkoreksi sampai 9 persen sebagaimana terjadi di kawasan bisnis terpadu (CBD) Jakarta,” kata Ferry.

Di CBD Jakarta, sejak Januari sampai akhir September 2017, pasokan ruang perkantoran baru mencapai 300.000 meter persegi. Sementara pada triwulan IV (Oktober-Desember) 2017 ini akan masuk sekitar 450.000 meter persegi ruang perkantoran baru. Oleh karena itu, diproyeksikan tingkat okupansi akan turun menjadi 80 persen dibandingkan dengan triwulan III (Juli-September) 2017 sebesar 83,3 persen.

(NORBERTUS ARYA DWIANGGA)

Editor:

properti kompascetak properti komersial