Investasi Tetap Penting di Tahun Politik
Peluang usaha properti mulai terbuka lebar pada 2018. Dengan kelesuan pasar selama empat tahun terakhir dan mulai bergulirnya tahun politik hingga 2019, inilah momentum untuk menggeliatkan investasi properti.
/https%3A%2F%2Fkompas.id%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2F514323_getattachmentd5ec0c0a-b59f-40b2-a1a4-a2e7baac63b7505709.jpg){kind=logo}
Pengunjung mengamati maket kawasan hunian yang dipamerkan dalam BCA Expoversery di ICE Bumi Serpong Damai, Tangerang Selatan, Minggu (11/2). Dalam tiga hari gelaran BCA Expoversery transaksi di sektor properti menembus angka Rp 1 triliun.
Pembangunan tower apartemen di kawasan Bintaro, Tangerang Selatan, Banten, Rabu (31/1). Bintaro yang dulunya adalah kawasan perumahan tapak kini juga menawarkan hunian vertikal. Kemudahan akses jalan tol dan kereta membuat kawasan tersebut berkembang.
Bank Dunia memproyeksikan pertumbuhan ekonomi Indonesia tahun ini 5,3 persen, didorong investasi, pemulihan konsumsi rumah tangga, dan peningkatan belanja pemerintah. Peringkat kemudahan investasi yang naik dari posisi ke-91 ke peringkat ke-72 pada 2017 menjadikan Indonesia sebagai salah satu negara di Asia yang paling disorot. Di samping itu, Indonesia menduduki tiga besar destinasi investasi Asia pada 2017 setelah China dan India.
Tahun politik 2018-2019 pun diyakini tidak akan mengganggu bisnis properti karena perekonomian nasional dan global merangkak naik (uptrend). Motor perekonomian nasional yang selama ini ditopang oleh sektor konsumsi mulai diperkuat oleh manufaktur, ekspor, dan pariwisata. Geliat ekonomi adalah pemantik bagi sektor properti.
”(Siklus) properti yang sudah naik akan cenderung terus naik. Inilah masa kita untuk berinvestasi sebelum booming properti 2019,” ujar Panangian.
Ledakan properti setelah pemilu diprediksi akan diwarnai pemulihan pasar properti yang berarti permintaan dan investasi semakin kuat, diikuti harga yang melejit. Mekanisme pasar menjadi raja ketika kebutuhan tinggi, di situ harga melesat.
Peluang bisnis paling terbuka antara lain pertama, perumahan kelas menengah ke bawah dengan harga di bawah Rp 500 juta per unit. Kedua, rumah menengah dengan harga di kisaran Rp 500 juta-Rp 1 miliar. Ketiga, rumah tapak dan apartemen bersubsidi yang meraih sambutan pasar secara luas.
Keempat, apartemen kelas menengah dan mewah. Kelima, pusat perbelanjaan dan komersial di kota-kota besar. Keenam, perkantoran sewa dan pergudangan, sejalan dengan tumbuhnya perusahaan berbasis digital dan e-dagang. Ketujuh, hunian untuk ekspatriat.
Konsultan properti Colliers International Indonesia mencatat, sejumlah ekspatriat asal China akan datang ke Jakarta sejalan dengan berkembangnya proyek manufaktur serta pembangunan infrastruktur dan properti di Jabodetabek. Ini mendorong tumbuhnya permintaan hunian untuk ekspatriat.
Terbukanya peluang bisnis properti otomatis berpengaruh bagi pertumbuhan bisnis-bisnis pendukung. Terdapat sekitar 170 industri yang menopang bisnis ini, seperti industri semen, besi beton, kayu, seng, toko material, perabotan, bahkan perbankan yang akan meraih ruang usaha lebih luas. Dengan cakupan properti yang begitu luas, bergairahnya bisnis ini pada gilirannya berdampak bagi pertumbuhan ekonomi dan lapangan kerja.
Penyesuaian pasar
Panangian mengungkapkan, perlambatan pasar properti selama beberapa tahun terakhir telah menggeser tren investasi. Investasi rumah segmen atas melemah karena investor cenderung menahan investasi. Sebaliknya, unit segmen menengah ke bawah dengan tingkat harga lebih rendah menjangkau pasar yang lebih luas karena kebutuhan tempat tinggal dan investasi.
”Konsumen segmen menengah ke atas cenderung tetap akan menahan investasi sampai pemilu. Akan tetapi, peluang pasar untuk segmen menengah ke bawah semakin terbuka,” ujar Panangian.
Sejumlah pengembang besar bersiasat menyikapi tren pasar dengan proyek yang lebih fleksibel. Di sektor residensial, penyesuaian telah dilakukan dengan memasarkan unit lebih murah dengan memperkecil ukuran unit ataupun luas lahan.
Raksasa properti Sinar Mas Land meyakini sektor properti mulai pulih setelah Pemilu 2019. Namun, saat ini investasi belum akan dilakukan jor-joran.
”Tahun 2018 hingga akhir 2019, pasar masih akan melihat dan menunggu situasi pemilu. Namun, setelah pemilu akan ada lompatan dan diharapkan (kondisi) properti pulih,” ujar Ishak Chandra, CEO Strategic Development & Services Sinar Mas Land.
Ishak berpendapat, investor menengah atas menahan risiko dengan menyebar aset properti ke unit rumah segmen menengah ke bawah yang harganya lebih murah dan nilainya berpotensi naik cepat. ”Misalnya, lebih banyak orang tertarik membeli dua rumah seharga Rp 300 juta per unit dibandingkan membeli satu unit seharga Rp 600 juta. Properti yang harganya lebih murah akan lebih gampang dijual lagi,” ujarnya.
Tahun ini, penyesuaian produk residensial tetap dilakukan korporasi itu dengan menggarap proyek segmen menengah, yakni menjual unit hunian yang harganya lebih murah dengan ukuran lahan atau luas unit lebih kecil.
Meski pengembang masih berhati-hati membaca arah pasar, tak sedikit pula yang mulai gencar menggarap proyek properti tahun ini. PT Astra International Tbk tahun ini menambah target proyek baru.
Presiden Direktur PT Astra Land Indonesia Wibowo Muljono mengemukakan, berbeda dengan tahun-tahun sebelumnya ketika pihaknya membangun satu proyek per tahun, pihaknya menargetkan pembangunan dua proyek properti pada 2018. Kondisi properti diyakini terus membaik setelah lima tahun terakhir terjadi perlambatan.
Proyek yang diluncurkan awal tahun ini ialah Arumaya, apartemen mewah, di kawasan bisnis Jalan TB Simatupang, Jakarta. Proyek senilai Rp 1 triliun hasil kerja sama PT Astra International Tbk dan Hongkong Land—lewat perusahaan patungan PT Brahmayasa Bahtera—itu mengusung kedekatan dengan akses angkutan massal cepat (MRT) dan jalur Tol Desari (Depok-Antasari) serta aplikasi teknologi untuk smart living.
Wibowo mengemukakan, kedekatan akses dengan MRT menjadi nilai lebih proyek unggulan itu karena penghuni dapat mengakses kawasan pusat bisnis (CBD) Jakarta, seperti Sudirman dan Thamrin, dengan waktu tempuh hanya 30 menit.
”Dengan kondisi pasar yang sedikit membaik, ini waktu yang tepat untuk meluncurkan produk ini. Proyek ini diharapkan selesai dibangun bersamaan dengan pulihnya iklim bisnis properti,” kata Wibowo yang juga Head of Residential Development PT Brahmayasa Bahtera.
Di luar aspek jor-joran, ada aspek lain yang menjadi catatan di tahun politik. Bukan sekadar optimisme atau respons pasar properti, melainkan juga produk apa yang ditawarkan pada waktu yang tepat. Tren pembeli kian rasional dan selektif memilih produk properti. Ini tantangan bagi pengembang untuk bersaing dalam hal ide, kualitas, dan branding (pencitraan).
Pentingnya strategi diungkapkan Wakil Ketua Umum Kamar Dagang dan Industri (Kadin) Indonesia Bidang Properti Hendro Santoso Gondokusumo. Gencarnya proyek infrastruktur dalam beberapa tahun terakhir, seperti MRT, LRT, jalan tol, dan jalan layang, menggerakkan perekonomian sampai ke desa-desa. Becermin dari negara-negara maju, hunian yang didukung infrastruktur memiliki potensi berkembang untuk pasar dan harga.
Katalis ekonomi pun sudah berjalan. Ketentuan relaksasi terhadap rasio nilai kredit bank terhadap nilai agunan (LTV), tingkat suku bunga kredit, dan nilai tukar rupiah relatif stabil. ”Ini indikator yang bagus bagi properti untuk berjalan lebih baik. Tidak perlu takut terhadap tahun politik,” kata Hendro.
Hendro, yang juga President Director and CEO PT Intiland Development Tbk, menambahkan, tidak perlu menunda investasi. Pelaku bisnis pun harus semakin fokus di tahun politik.
”Tahun politik juga kan memutar uang. Sikap wait and see sangat berbahaya karena perekonomian menjadi menunggu dan tidak bergerak. Padahal, dampak tahun politik hanya sebentar. Siapa pun (pemimpin) yang terpilih, ekonomi tetap harus dijaga,” katanya.
Namun, pengusaha yang baru mau terjun ke usaha properti dianjurkan menggandeng pengembang yang berpengalaman. Sebab, jika terjadi kegagalan proyek, hal itu bisa mengganggu industri properti secara keseluruhan. Dicontohkan, ada beberapa proyek apartemen tergeletak tidak selesai sehingga proyek lain di sekitarnya sulit dibangun. ”Usaha properti tidak gampang. Konsumen juga cenderung semakin memilih pengembang yang memiliki rekam jejak baik. Diperlukan strategi,” ujarnya.
