Antisipasi Tahun Menantang, Pengembang Adu Diskon Penjualan Rumah

KOMPAS/HENDRA A SETYAWAN

Pekerja merampungkan pembuatan rumah bersubsidi di kawasan Rabak, Bogor, Jawa Barat, Minggu (22/1/2023).

Tahun menantang bagi sektor properti disikapi pengembang dengan sejumlah strategi menggaet pasar. Ada yang menawarkan gimmick bonus peralatan rumah, diskon harga, hingga subsidi bunga kredit pemilikan rumah. Insentif pembelian proyek rumah baru ataupun rumah yang sudah terbangun (ready stock) bakal gencar digulirkan dalam paruh pertama tahun ini.Jika selama pandemi tahun 2020-2021 pembeli properti rata-rata mencari rumah yang harganya di bawah Rp 1 miliar, pada tahun 2022 terjadi tren peningkatan transaksi untuk rumah segmen menengah ke atas di atas Rp 1 miliar. Namun, tren penguatan pasar properti diprediksi kembali tertahan memasuki tahun 2023 yang digadang sebagai tahun politik menjelang Pemilu 2024.Country Manager Rumah.com, Marine Novita, Senin (24/1/2023), di Jakarta, mengemukakan, laju peningkatan transaksi properti biasanya memuncak sebelum tahun politik dan menurun di tahun-tahun pemilu dengan perlambatan yang berlanjut hingga tahun berikutnya. Siklus perlambatan properti juga ditambah dengan tekanan akibat dampak resesi ekonomi global dan kenaikan suku bunga. Ini perlu disikapi pengembang dengan berhati-hati dalam membuat keputusan.

Meski ekonomi diprediksi melandai, tak dimungkiri, kebutuhan rumah tinggal di Indonesia masih sangat tinggi dengan laju kebutuhan rumah bertambah 700.000 unit setiap tahun akibat bertumbuhnya keluarga baru. Peluang pasar ini disikapi pengembang dengan menawarkan beragam promosi untuk menjaring konsumen hingga investor.

Pengembang properti Sinar Mas Land mulai awal tahun ini menggulirkan program promosi untuk produk rumah tapak, apartemen, kavling hunian, dan ruko. Program bertajuk ”Smart Move” itu menawarkan keringanan biaya dan cara bayar untuk konsumen rumah tinggal (end user), serta investor.

Corporate Head of Sales Sinar Mas Land, Nurhadi Lie, mengemukakan, berbeda dengan tahun sebelumnya, insentif tahun ini diperbanyak melalui pemberian subsidi bunga kredit pemilikan rumah (KPR)/kredit pemilikan apartemen (KPA) sampai 2,5 persen per tahun selama tiga tahun. Subsidi KPR merupakan insentif baru yang ditawarkan tahun ini.

Di samping itu, subsidi uang muka hingga 15 persen, dan bebas bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB). Adapun investor dengan pola pembayaran tunai mendapat keringanan berupa potongan harga 10 persen dan pengembalian uang (cash back) hingga 7,5 persen. Pembeli apartemen juga mendapat tambahan bebas biaya servis selama 12 bulan. Harga rumah yang mendapatkan insentif tersebut mulai dari Rp 500 juta sampai di kisaran Rp 8 miliar.Nurhadi menambahkan, keringanan harga berlaku untuk produk yang sudah terbangun (ready stock), serta 18 proyek baru Sinar Mas Land di seluruh Indonesia. Proyek yang sudah terbangun, antara lain, BSD City, apartemen The Elements, dan Southgate di Jakarta Selatan, serta Apartemen Aerium di Jakarta Barat. Selain itu, Wisata Bukit Mas dan Klaska Residence di Surabaya, Nuvasa Bay di Batam, dan Grand City Balikpapan di Kalimantan Timur.Direktur PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) Hermawan Wijaya mengungkapkan, sebagian konsumen BSD City mengandalkan pembelian rumah dengan skema KPR. Sementara itu, tingkat suku bunga KPR tahun ini diprediksi bergerak naik sampai level tertentu. Konsumen KPR cenderung mengutamakan besar cicilan yang harus dibayar dan kemampuan dari sisi pendapatan. Oleh karena itu, sebagian konsumen memilih tenor kredit yang panjang agar angsuran bulanan lebih ringan. Namun, jika suku bunga kredit terus meningkat, kemampuan mencicil bisa tergerus. Insentif subsidi KPR diharapkan mendorong kemampuan konsumen untuk mencicil.

”Pembeli (produk hunian) banyak anak-anak muda dan karyawan yang sensitif sekali terhadap tingkat suku bunga kredit. Jika suku bunga kredit naik, cicilan yang dibayarkan bakal lebih. Untuk mengantisipasi (kenaikan bunga) itu, kami memberikan insentif untuk meringankan konsumen yang membeli lewat KPR,” kata Hermawan.

Vice President of Corporate Secretary PT PP Properti Tbk (PPRO) Ikhwan Putra Pradhana mengemukakan, perseroan melihat peluang dari kebutuhan perumahan yang selalu meningkat, terutama untuk generasi muda milenial. Terkait itu, perseroan akan mengembangkan beberapa proyek rumah tapak di sekitar Cibubur, Semarang, dan Cilegon. Namun, tetap fokus untuk memasarkan produk apartemen yang sudah ada (ready stock).

”PPRO masih optimistis terhadap perkembangan market properti yang menanjak semakin baik. Namun, tidak tertutup kemungkinan manajemen mempunyai strategi khusus agar penyerapan pasar tetap maksimal,” katanya.

Dicontohkan, dalam peringatan Hari Ulang Tahun PPRO yang ke-9 pada Desember 2022, pihaknya menawarkan kemudahan serta keringanan berupa cicilan panjang hingga 90 kali dan juga diskon harga hingga 9 persen pada proyek tertentu dengan jumlah tertentu.

KOMPAS/AGUS SUSANTO (AGS)

Ilustrasi perumahan

Sementara itu, Corporate Marketing Director PT Intiland Development Tbk (Intiland) Susan Pranata, saat dihubungi pada Rabu (25/1/2023), di Jakarta, mengatakan, pihaknya kini memiliki beberapa pengembangan kawasan perumahan di Jakarta, Tangerang, dan Surabaya. Masing-masing proyek rata-rata memiliki program promo penjualan, seperti diskon harga, subsidi bunga KPR, dan bentuk program cicilan panjang. Tujuannya adalah untuk memberikan kemudahan bagi masyarakat untuk membeli produk-produk properti yang dikembangkan perseroan.

Dia lantas mencontohkan perumahan Talaga Bestari yang berlokasi di Cikupa, Tangerang. Perumahan ini berdiri di area 280 hektar. Bagi calon pembeli yang ingin mengajukan KPR, Intiland bersama mitra bank menawarkan bunga tetap 2,9 persen selama periode cicilan 2–5 tahun.

Susan menambahkan, sejalan dengan tren permintaan rumah tapak, Intiland saat ini mengembangkan beberapa kawasan perumahan. Sebagai contoh, Serenia Hills, South Grove, 1Park Homes di Jakarta dan Talaga Bestari, Magnolia Residence di Tangerang. Sementara di kota Surabaya, Intiland mengembangkan perumahan Graha Famili, Graha Natura, dan Amesta Living.

Baca juga : Masih Ada Peluang Mengejar Pertumbuhan Tahun 2023

Optimalisasi

Ketua Umum Asosiasi Real Estat Broker Indonesia (Arebi) Lukas Bong berpandangan, tren properti tahun 2023 seharusnya dapat melanjutkan tren peningkatan pasar di tahun 2022. Akan tetapi, kenaikan suku bunga KPR/KPA diprediksi bakal kembali menekan permintaan. Apalagi, semester II tahun ini memasuki tahun politik.

Semester I tahun ini dinilai merupakan kesempatan bagi pengembang untuk mengoptimalkan penjualan properti agar bisa diserap pasar, khususnya pengguna akhir (end user) meskipun paruh pertama tahun ini akan diisi sejumlah hari libur dan agenda nasional, seperti puasa pada Maret, libur Idul Fitri pada April, serta libur sekolah dan tahun ajaran baru pada Juni. Kepentingan konsumen diproyeksikan bakal terbelah untuk beragam kebutuhan tersebut. Namun, momentum diskon menjadi peluang bagi konsumen untuk mencari harga rumah yang lebih miring.

Jor-joran gimmick potongan harga rumah, uang muka, ataupun bonus peralatan elektronik dan furnitur merupakan cara pengembang untuk menjaga pasar perumahan agar tidak kembali tertekan. Bahkan, pemberian subsidi suku bunga kredit dari pengembang selama 1–3 tahun diharapkan mendorong niat konsumen untuk mengajukan KPR. ”Yang terpenting, masuk dan miliki dulu properti karena harga rumah cenderung tidak pernah turun,” kata Lukas.

Di sisi lain, Lukas menyoroti perlunya peran perbankan guna mendorong iklim properti membaik, antara lain dengan tenor kredit yang lebih panjang untuk meringankan cicilan konsumen yang didominasi generasi milenial.

”Anak-anak muda ini, kan, kariernya bakal terus naik sehingga masih bisa mengurangi cicilan atau perpendek tenor kredit ke depan. Peluang perlu dibuka lebar untuk memiliki cicilan properti,” katanya.

Senior Research Advisor Knight Frank Syarifah Syaukat, saat dihubungi Rabu (25/1/2023), di Jakarta, berpendapat, saat ini memang ditemukan beberapa strategi pembayaran yang memudahkan pembeli, di antaranya diskon berupa potongan harga dan promo furniture. Namun, selain berbagai gimmick di atas, pada saat bersamaan terdapat mekanisme rent to own dan juga staircasing ownership. Kedua mekanisme ini memberikan kemudahan pembayaran bagi para milenial melakukan transaksi hunian, skema ini mulai marak selepas pencabutan stimulus pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah.

KOMPAS/BAHANA PATRIA GUPTA

Pembangunan kompleks perumahan baru di Kecamatan Waru, Sidoarjo, Jawa Timur, Kamis (24/10/2013). Sebagai gerbang Indonesia Timur, Jawa Timur, menjadi surga investasi properti.

Berdasarkan riset yang dilakukan oleh Knight Frank Indonesia, saat ini memang beberapa hunian masih menawarkan diskon yang menarik, dengan kemudahan pembayaran.

”Namun, pembeli sekarang perlu juga lebih bijak dan cerdas mengenali produk properti yang diminati. Misalnya, dengan mencari tahu informasi mengenai zonasi tata ruang dari lokasi perumahan, status tanah dan jaminan pembiayaan pembangunan. Hal ini diperlukan untuk mengurangi risiko dalam membeli hunian,” kata dia.

Di luar fenomena itu, dia mengamati, kondisi wait and see oleh para investor dapat diprediksi terjadi pada tahun ini hingga tahun 2024. Menurut rekap data historis yang dihimpun oleh Knight Frank Indonesia, kondisi ini memang kerap terjadi pada tahun politik periode sebelumnya. Namun, penjualan akan tetap berjalan meski relatif terkoreksi, dan akan kembali normal setelah pesta politik selesai.

”Berdasarkan riset yang dilakukan Knight Frank Indonesia, pada semester II-2022 terjadi peningkatan penjualan unit ready to live apartment sebesar 0,5 persen. Pertumbuhan ini menunjukkan bahwa demand terhadap properti, di pasar hunian khususnya, masih bergeliat, khususnya dari segmen end-user,” tambah Syarifah.

Baca juga : Proyek Rumah Tapak Diproyeksikan Masih Dominan di 2023