Hunian di Kawasan TOD Makin Dilirik Konsumen

Perkembangan sarana transportasi umum berimbas langsung pada proyek properti di sekitar. Properti di kawasan berorientasi transit (TOD) semakin dilirik konsumen. Kemudahan bermobilitas jadi pertimbangannya.

KOMPAS/TOTOK WIJAYANTO (TOK)

Apartemen dan pusat perbelanjaan Poins yang terhubung dengan stasiun MRT di Lebak Bulus, Jakarta, Kamis (27/7/2023).

Beroperasinya moda kereta ringan lintas raya terpadu atau LRT diprediksi mendorong minat properti yang dekat dengan transportasi publik. Hunian dengan radius sampai 800 meter dari akses transportasi kian dipilih masyarakat urban yang mengutamakan kemudahan mobilitas ke pusat kota.

Sepekan terakhir, masyarakat heboh oleh uji coba operasional terbatas kereta LRT Jabodebek. PT Kereta Api Indonesia (Persero) Divisi LRT Jabodebek membuka pendaftaran uji coba terbatas secara daring bagi masyarakat. Tak sampai dua jam, kuota yang disediakan habis karena minat masyarakat cukup tinggi. Direktorat Jenderal Perkeretaapian Kementerian Perhubungan kemudian menghentikan sementara uji coba operasional terbatas pada 17–20 Juli 2023.

Hasil survei Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023 menunjukkan, berkembangnya sarana transportasi umum telah berimbas langsung pada proyek properti yang dipasarkan di sekitar stasiun dan lintasan transportasi publik lainnya. Properti berbasis kawasan berorientasi transit (TOD) semakin dicari konsumen. Salah satu area properti yang dinilai prospektif seiring beroperasinya LRT Jabodebek dan Kereta Cepat Jakarta -Bandung (KCJB) adalah wilayah timur dan selatan Jakarta.

Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 2017 tentang Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit, TOD memiliki konsep dengan jarak ideal 400 meter sampai dengan 800 meter dari simpul transit moda angkutan umum massal.

Director Strategic Consulting Cushman & Wakefield untuk Indonesia Arief Rahardjo berpendapat, kinerja tempat tinggal, apartemen, dan rumah tapak yang terintegrasi dengan moda transportasi publik semakin baik. Semakin tinggi pula minat pengembang untuk membangun residensial, baik apartemen maupun hunian tapak, beserta fasilitas komersial di kawasan TOD.

Baca juga: Menggeliatkan Hunian Berbasis TOD

”Apabila ketersambungan moda transportasi publik terbatas, warga sebagai end user (pengguna) bakal tetap berpikir butuh kendaraan pribadi untuk beraktivitas sehari-hari,” ujarnya dalam ulasan Property Market 2022 dan Outlook 2023 di Jakarta, Kamis (27/7/2023).

Country Manager Rumah.com Marine Novita menilai, proyek infrastruktur transportasi, khususnya transportasi umum yang menghubungkan kawasan hunian dengan pusat kota, menjadi daya tarik bagi konsumen. Sejalan dengan itu, harga properti di kawasan ikut terkerek naik. Di Jakarta Timur, misalnya, harga rata-rata rumah tapak tercatat Rp 18,18 juta per meter persegi, naik 4,9 persen secara tahunan. Adapun harga rata-rata apartemen Rp 16,25 juta per meter persegi atau naik 1,5 persen secara tahunan.

Diuntungkan

Business Development Director PT Intiland Development Tbk (Intiland) Permadi Indra Yoga berpendapat, berkembangnya transportasi publik di Jabodetabek yang saling terhubung (intermoda) telah memudahkan mobilisasi warga dari dan ke luar Jakarta. Pengembangan LRT yang tersambung dengan MRT, misalnya, diyakini membawa manfaat ekonomi dan sosial lebih besar bagi masyarakat. Bagi pengembang, integrasi akses transportasi jelas meningkatkan lalu lintas dan peluang komersial.

”Jika akses transportasi semakin integratif, apartemen di kawasan berorientasi transit pun dapat untung (semakin diminati). Pekerja yang tinggal di sana juga diuntungkan, pengembang pun diuntungkan,” ujarnya.

Intiland tercatat mempunyai tujuh proyek di kawasan TOD. Di luar TOD MRT Jakarta East-West Line di Balaraja, enam proyek lainnya adalah Poins-TOD Lebak Bulus (Jakarta Selatan), South Quarter dan apartemen South Quarter Rés (antara TOD Fatmawati dan Lebak Bulus), Intiland Tower Jakarta- TOD Bendungan Hilir (Jakarta Pusat), West One City (mixed use development)- TOD Rawa Buaya (Jakarta Barat), Fifty Seven Promenade- TOD Dukuh Atas (Jakarta Selatan), dan Aeropolis TOD M1 Bandara Internasional Soekarno-Hatta (Tangerang).

Baca juga: Minat Apartemen TOD Meningkat

KOMPAS/HERU SRI KUMORO

Pembangunan rumah susun Semesta Mahata Serpong berbasis transit oriented development (TOD) di Stasiun Rawa Buntu, Kota Tangerang Selatan, Banten, Senin (22/5/2023).

Untuk South Quarter dan apartemen South Quarter Rés yang terletak di antara TOD Fatmawati dan Lebak Bulus, Yoga mengeklaim kinerjanya cukup positif. Tingkat okupansi perkantoran South Quarter saat ini telah lebih dari 90 persen, sedangkan apartemen South Quarter Rés 70 persen.

Salah satu faktor yang mendorong tingkat okupansi bisa setinggi itu adalah kelengkapan fasilitas penunjang kehidupan sehari-hari, seperti rumah sakit dan sekolah nasional/internasional. Faktor lainnya yang dialami oleh South Quarter dan apartemen South Quarter Rés adalah hasrat warga untuk tidak terjebak kemacetan. Apalagi, tarif bahan bakar minyak sempat naik.

”Kami yakin kelengkapan fasilitas penunjang kehidupan sehari-hari jadi kunci utama mengapa tren konsumen akhir berminat tinggal di TOD. Jadi bukan hanya integrasi seluruh jenis moda transportasi publik. Kami rasa, jika dua faktor kunci ini terpenuhi, hunian TOD pasti cepat laku,” kata Yoga.

Salah satu faktor yang mendorong tingkat okupansi bisa setinggi itu adalah kelengkapan fasilitas penunjang kehidupan sehari-hari, seperti rumah sakit dan sekolah nasional/internasional.

Senada dengan itu, Direktur Utama PT Adhi Commuter Properti Tbk (ADCP) Rizkan Firman, yang dihubungi terpisah, Kamis, mengemukakan, kehadiran LRT Jabodebek memberikan solusi yang sangat baik bagi warga Jabodebek dan pengaruh besar terhadap animo properti, terutama yang berlokasi menempel dengan stasiun LRT.

ADCP membangun 13 proyek apartemen dan rumah tapak berbasis TOD pada simpul-simpul stasiun LRT, yaitu LRT City Bekasi-Eastern Green, LRT City Bekasi-Green Avenue, LRT City Jatibening, LRT City Sentul, LRT City MTH, dan LRT City Tebet. Selain itu, LRT City Ciracas, Grand Central Bogor, Adhi City Sentul, LRT City Cibubur, dan LRT City Cikunir. Di samping itu, apartemen Cisauk Point bekerja sama dengan KAI, serta Oase Park Ciputat yang bekerja sama dengan PPD/Damri.

Saat ini, harga unit apartemen di LRT City dan member of LRT City untuk unit 1 kamar tidur dan 2 kamar tidur di kisaran Rp 900 juta sampai dengan Rp 1,4 miliar. Apartemen LRT City yang sudah serah terima adalah LRT City Bekasi-Eastern Green dan LRT CITY Jatibening.

KOMPAS/RIZA FATHONI

Maket Stasiun Lintas Rel Terpadu (LRT) Jabodebek Jatibening, Bekasi, Jawa Barat, yang dibangun berdekatan dengan proyek apartemen, Kamis (10/3/2022).

Menurut Rizkan, serapan pasar di LRT City Jatibening telah menembus 80 persen dan di LRT CITY Bekasi-Eastern Green berkisar 60 persen. Sementara itu, tingkat okupansi di dua lokasi proyek tersebut berkisar 40-60 persen. ”Saat ini, konsumen investor lebih mendominasi LRT City,” ujar Rizkan.

Tahun 2023, ADCP fokus mempercepat penyelesaian proyek properti di Bekasi, Sentul, dan Tangerang. Untuk menunjang konsep hunian TOD, pihaknya mengembangkan area komersial di seluruh proyek LRT City, di antaranya mal, ruko, rumah kantor (SOHO) dan ruang perkantoran.

Sementara itu, jika dirinci, median harga (m²) rumah tapak di Jakarta Timur tercatat Rp 18.181.818 pada triwulan I-2023, naik 0,3 persen secara triwulanan dan naik 4,9 persen secara tahunan. Adapun median harga (m²) apartemen di Jakarta Timur tercatat Rp. 16.250.000 pada triwulan I-2023 atau turun 1,8 persen secara triwulanan dan naik 1,5 persen secara tahunan.

Dukungan fasilitas

Head of Research JLL Indonesia Yunus Karim mengemukakan, kedekatan transportasi publik dan aksesibilitas menjadi kunci dalam pertimbangan konsumen dalam memilih rumah tinggal, baik apartemen maupun rumah tapak. Namun, aksesibilitas seperti jalan tol, moda raya terpadu (MRT), kereta listrik (KRL), dan LRT masih perlu ditunjang fasilitas hunian serta reputasi dan komitmen pengembang menyelesaikan pembangunan guna mendorong daya tarik pembeli.

Ia menambahkan, generasi milenial yang mendominasi pasar properti saat ini semakin adaptif dan familiar terhadap pemakaian transportasi publik. Rumah susun atau apartemen dimungkinkan bagi masyarakat yang butuh kedekatan tempat kerja dan tidak mempersoalkan luas unit lebih kecil. Meski demikian, rumah tapak saat ini lebih memikat konsumen.

KOMPAS/AGUS SUSANTO

Pengguna Jalan Tol Cikampek melewati rangkaian kereta LRT Jabodebek yang diletakkan di Stasiun LRT Jatibening Baru, Pondokgede, Kota Bekasi, Jawa Barat, Jumat (18/2/2022).

Menurut Yoga, upaya memikat warga bertempat tinggal di TOD merupakan pekerjaan bersama pemerintah -swasta. Apalagi, untuk urusan mengisi fasilitas penunjang kehidupan sehari-hari yang dibutuhkan penghuni apartemen TOD. Konsumen yang benar-benar berkomitmen tinggal di apartemen TOD membutuhkan fasilitas penunjang kehidupan sehari-hari yang harganya terjangkau.

”Jika harga apartemen TOD masih dianggap masyarakat mahal, saya rasa di situlah pemerintah perlu hadir. Misalnya, pemerintah bisa memberikan diskon Pajak Pertambahan Nilai,” imbuh Yoga.

Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto menilai, konsumen dinilai akan semakin yakin membeli apartemen TOD setelah LRT beroperasi. Apartemen TOD dinilai mulai menyasar masyarakat menengah bawah atau pasar terbesar di sektor apartemen. ”Apartemen TOD akan menjadi produk yang bisa bersaing dengan apartemen biasa,” ujarnya.

Pasar apartemen semakin didominasi oleh end user akibat beberapa faktor, di antaranya kebutuhan tempat tinggal.

Ferry menilai pasar apartemen semakin didominasi oleh end user akibat beberapa faktor, di antaranya kebutuhan tempat tinggal. Pergeseran pilihan pasar juga semakin terlihat dari kecenderungan pembeli apartemen untuk memilih unit yang sudah selesai dibangun guna memberi jaminan kepastian hunian.

Sebelum pandemi, pembelian apartemen didominasi oleh investor, yakni sekitar 60 persen. Pada semester I-2023, permintaan telah bergeser dengan didominasi end user, yakni komposisi investor dan end user 46:54 persen. Padahal, pada triwulan sebelumnya, komposisi investor dan end user masih 58:42 persen.

Baca juga: Pengunjung Kian Pulih, tetapi Kinerja Mal Makin Timpang