Menarik Minat Pembeli Properti Asing
Indonesia terus membangun. Salah satu yang dibangun adalah infrastruktur jalan. Ketika infrastruktur jalan makin baik, mobilitas dapat lebih baik lagi. Seiring membaiknya infrastruktur, pengembang pun berkeinginan untuk terus membangun proyek properti.
Tentu saja, properti pertama-tama dibangun untuk memenuhi kebutuhan papan bagi warga negara Indonesia. Namun, ketika ”bumi semakin datar”, ketika aktivitas manusia melintasi batas-batas negara, properti mulai ditawarkan bagi orang asing yang bermukim di Indonesia.
Dibukanya kepemilikan properti bagi orang asing jelas tidak semata-mata urusan bisnis. Namun, itu untuk memfasilitasi mereka saat tinggal di Indonesia sesuai dengan aturan yang berlaku. Bagi orang asing itu sendiri, regulasi pemilikan rumah tinggal bagi orang asing memberikan kesempatan bagi mereka untuk tidak sekadar menyewa hunian tanpa batas waktu yang jelas.
Presiden Joko Widodo, pada 22 Desember 2015, menandatangani Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.
Apa yang dimaksud dengan orang asing? Sekretariat Kabinet RI pernah menjelaskan bahwa orang asing adalah orang yang bukan warga negara Indonesia. Namun, jelas bukan orang asing sembarang, orang asing belaka. Orang asing itu harus memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, ataupun berinvestasi di Indonesia.
Tentu saja, orang asing itu harus mempunyai ”izin tinggal” di Indonesia. Izin tinggal itu terdiri atas izin tinggal diplomatik, izin tinggal dinas, izin tinggal kunjungan, izin tinggal terbatas, dan izin tinggal tetap.
Bagaimana dengan jangka waktu? Hak pakai yang diberikan tidak lebih lama dari 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan dapat perbarui lagi paling lama 30 tahun. Perkara jangka waktu hak pakai ini membedakan pasar properti Indonesia dengan negara tetangga.
”Di sini kelemahan kita dibandingkan dengan negara tetangga. Di Singapura, misalnya, orang asing dapat menguasai properti hingga 99 tahun. Tidak perlu lagi perpanjangan yang menimbulkan ketidakpastian,” kata pengamat properti Panangian Simanungkalit.
Tantangan pengembang
Persoalannya, sejauh ini orang asing dapat mempunyai rumah meski harus beradu jurus dengan pemerintah. Mereka biasanya membuat perjanjian di bawah tangan demi untuk menguasai properti.
”Di Bali, saya pernah menyewa rumah yang dimiliki orang asing. Gilanya, orang asing itu telah memiliki properti itu selama 30 tahun. Gimana bisa? Masalahnya, regulasi baru itu mungkin tidak cukup menarik bagi dia untuk beralih membeli properti sesuai hukum yang berlaku,” ujarnya.
Wakil Ketua Komite Tetap Kebijakan, Hukum, dan Perundang-undangan Bidang Properti Kamar Dagang dan Industri (Kadin) Indonesia Ignesjz Kemalawarta mengakui potensi kepemilikan properti oleh warga asing menjadi salah satu tantangan pengembang properti.
Padahal, tidak sedikit unit-unit yang dibangun para pengembang sangat diminati warga asing yang sudah tinggal di Indonesia. Salah satunya adalah The Nove, Nuvasa Bay, Batam, yang dijual pengembang Sinar Mas Land.
Berlokasi di Batam, The Nove diminati para pembeli yang berasal dari Singapura. Apalagi, Batam dengan mudah dapat dijangkau dari Singapura dengan menggunakan feri. Apartemen itu pun dapat menjadi tempat bermukim mereka saat berbisnis di Batam.
Mulai laku
Menurut Sinar Mas Land, hampir 10 persen dari apartemen yang terjual di The Nove dibeli orang asing. Lebih banyak properti dapat terjual andai kata regulasinya lebih ”ramah”. Andai kata orang asing dapat lebih mudah di dalam mendapatkan hak pakainya.
Namun, kata Panangian, tidak mudah untuk mengubah regulasi. ”Ini isu sensitif. Mengubah Undang-Undang Pokok Agraria itu tidak gampang. Yang bikin saja mereka yang mendirikan negara ini, Pak,” ujarnya.
Meski demikian, pendekatan terhadap orang asing dapat terus dilakukan. Salah satunya, ambil contoh, adalah mempermudah status kedudukan hukum bagi orang asing untuk tinggal di Indonesia.
Ketika lebih banyak orang asing tinggal dan berkontribusi positif bagi perekonomian negara ini, tentu mereka butuh tempat tinggal untuk bernaung. Terlebih lagi, di masa kini, ada banyak pekerjaan digital yang dapat dikerjakan dari pulau seperti Bali atau Lombok.
Kerja sama juga dapat dilakukan dengan Kementerian Luar Negeri untuk menawarkan produk-produk properti kita. Tentu yang dijadikan nilai jual utamanya adalah nilai jual properti itu yang lebih terjangkau daripada harga properti di negara-negara maju.
Dari sisi iklim, iklim tropis kita juga lebih menarik daripada iklim subtropis. Jadi, bermukim di Indonesia jelas lebih nyaman daripada bermukim di negara subtropis seandainya mereka tetap dapat bekerja dan menghasilkan uang dari Indonesia.
Kemudian, kita juga dapat menawarkan destinasi-destinasi wisata yang dapat dijelajahi ketika orang asing, misalnya, bermukim di Bali. Dari Bali, orang-orang asing itu dapat menjelajahi pulau-pulau di Nusa Tenggara hingga Papua dengan destinasi wisata air yang begitu memukau.
Pekerjaan rumah
Pekerjaan rumahnya tentu tidak sederhana. Apabila kita ingin menarik orang asing untuk tinggal di Indonesia, dengan membeli properti dari para pengembang, maka tidak cukup dengan hanya menawarkan produk properti yang arsitekturnya menarik.
Harus dipastikan bahwa para pengembang mampu menghadirkan produk-produk properti yang dijual dengan kualitas prima dengan tenggat serah terima kunci yang tidak meleset.
Orang asing juga menginginkan stabilitas. Dengan demikian, kawasan-kawasan di mana terdapat lebih banyak orang asing bermukim, maka harus dipastikan keamanannya. Tentu saja, ini tidak boleh dibaca terjadinya perbedaan perlakuan antara WNA dan WNI, tetapi ini penting untuk mempertahankan citra positif Indonesia di mata orang asing.
Terkait dengan aktifnya negeri bencana ini, maka tidak ada yang lebih penting daripada menjamin ketahanan properti yang terbangun. Jangan sampai properti yang sudah dihuni orang asing luluh lantak. Ini akan menjadi citra negatif bagi pemilikan properti untuk orang asing.
Regulasi properti di republik ini jelas tidak lebih menarik daripada regulasi properti di negara tetangga. Namun, jangan lupa, ada begitu banyak hal positif yang dapat ditawarkan negeri ini bagi orang asing, bagi sahabat-sahabat kita dari seberang lautan.
(HARYO DAMARDONO)