Kota Mandiri Esensial untuk Generasi Milenial

Kota mandiri ramah lingkungan makin esensial sebagai lokasi hunian generasi milenial yang menginginkan permukiman asri.

KOMPAS/HERU SRI KUMORO

Lanskap kawasan Alam Sutera di Tangerang, Banten, Senin (11/12/2023). Saat ini Alam Sutera mengembangkan salah satu lahannya sebagai kapling komersial seluas 19 hektar. Kapling komersial ini dinamai Escala yang ada di lokasi strategis atau pusat kota Alam Sutera. Escala didesain sebagai pusat bisnis dan gaya hidup yang mengutamakan lingkungan hijau.

Mengelola kawasan hunian besar dalam jangka panjang bukan hal mudah. Pengembang kota mandiri harus terus kreatif dan menjaga kotanya agar memikat penghuni, termasuk dari generasi milenial.

Bahkan, pengembangan kawasan kota mandiri akan menjadi daya tarik penghuni baru yang rela merogoh kocek lebih dalam untuk menetap di kota mandiri jika disertai berbagai fasilitas yang sudah mapan. Kota mandiri nan ramah lingkungan kini juga semakin esensial sebagai lokasi hunian bagi generasi milenial yang menginginkan permukiman asri.

Namun, Director of Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia Arief Rahardjo menilai, pengembangan kota mandiri biasanya bermodalkan kepemilikan lahan pengembang dalam waktu lama. Jika pengembangan baru dilakukan saat ini dengan biaya lahan yang sudah mahal, tentu tidak mudah mendirikan kota mandiri yang baru.

Konsep kota mandiri itu pun masih relevan dalam jangka panjang karena kota mandiri didesain dari awal untuk menjadi one stop solution. Di kota mandiri itu juga dibangun berbagai fasilitas, mulai dari tempat tinggal sampai kawasan komersial. Penghuni juga dimanjakan dengan kemudahan akses, terutama infrastruktur jalan tol, dan produk-produk berkelanjutan.

”Ini tentu membuat kota mandiri tetap diminati pembeli, terutama untuk masyarakat Indonesia, di mana pembelinya didominasi end user (penghuni) yang perlu memenuhi kebutuhan dasar rumah, baik untuk ditinggali maupun untuk investasi jangka panjang,” ujar Arief, pekan lalu.

KOMPAS/MEDIANA

Director Strategic Consulting Cushman & Wakefield untuk Indonesia Arief Rahardjo

Ia menambahkan, tantangan bagi kota mandiri yang sudah eksis adalah tetap aktif untuk menyediakan fasilitas-fasilitas yang lebih lengkap dan beragam. Sebaliknya, pada kawasan-kawasan yang tergolong baru mulai dibangun, pengembang perlu menghadirkan produk-produk rumah yang mengusung konsep berkelanjutan, desain yang hemat energi, seperti panel surya dan sirkulasi udara yang baik, serta fitur teknologi rumah cerdas (smart home) sesuai tuntutan pasar.

Baca juga: Tren Anak Muda Kaya Raya Membeli Rumah Mewah

”Produk-produk kota mandiri tersebut diharapkan dapat meningkatkan kualitas hidup penghuni dan tetap menarik pembeli,” kata Arief.

Desain besar

Ketua Umum DPP REI Joko Suranto berpendapat, pengembangan kawasan kota baru atau kota mandiri yang sukses memerlukan proses panjang sampai puluhan tahun. Pengalaman itu menempa pertumbuhan kota mandiri lebih terkelola dan adaptif terhadap selera pasar.

Penyesuaian terhadap selera pasar dalam pengembangan kota-kota mandiri tecermin antara lain dalam adopsi konsep bangunan hijau, kluster rumah ramah lingkungan, hingga perubahan desain hunian. Meski demikian, kelengkapan fasilitas, sarana dan infrastruktur yang disediakan pengembang kawasan turut berimbas pada mahalnya harga residensial, ruang komersial, hingga kehadiran sekolah berbiaya tinggi yang hanya mampu dijangkau oleh segmen masyarakat tertentu.

Namun, Joko menambahkan, mayoritas masyarakat Indonesia tidak tergolong masyarakat kelas menengah atas. Oleh karena itu, harus ada keberpihakan pemerintah untuk memiliki desain besar dalam konteks perkotaan. Pemerintah perlu memikirkan desain perkotaan yang lebih ekonomis, efisien, dan sistematis sehingga terjangkau masyarakat luas.

KOMPAS/KRISTIAN OKA PRASETYADI

Ketua Umum DPP REI Joko Suranto memberikan sambutan dalam acara Musyawarah Dewan Pengurus Daerah Realestat Indonesia (REI) Sulawesi Utara, Selasa (5/9/2023), di Manado.

Bertumbuhnya kota dan pembentukan kawasan-kawasan baru yang dipicu perkembangan infrastruktur di Indonesia perlu diikuti keberpihakan pemerintah dengan mendorong peran bank tanah serta kementerian terkait perumahan dan kawasan perkotaan sebagai pengendali kebutuhan dan harga lahan.

”Ketika suatu kawasan dibangun untuk perkotaan dan permukiman baru, pemerintah harus sudah memiliki desain besar yang terukur, terstruktur, dan sistematis untuk penyediaan infrastruktur, sarana jalan, transportasi, fasilitas publik, dan permukiman yang terintegrasi. Pemerintah tidak boleh berpikir untung sehingga harga rumah bisa terjangkau masyarakat dan mendukung kesejahteraan,” kata Joko.

Prinsip keberlanjutan

Kota mandiri harus didesain dengan saksama dan memperhatikan berbagai pertimbangan. Marketing Director PT Alam Sutera Realty Lilia Sukotjo, Rabu (6/12/2023), menyebutkan, perencanaan kawasan Alam Sutera di Tangerang dibangun di atas peta yang berlapis-lapis, seperti peta tanah, peta air, bahkan peta vegetasi yang ada.

Kawasan Alam Sutera sendiri pun dikembangkan sejak tahun 1993 dan mulai dipasarkan pada 1994. Sebanyak 500 hektar kawasan Alam Sutera dialokasikan untuk residensial, sedangkan 300 hektar untuk komersial. Luas bank tanah yang tersisa dan belum ada perencanaan mencapai sekitar 100 hektar.

Iklan

Baca juga: The Gramercy, Hunian Premium Menyasar Pebinis Muda

Sepanjang 30 tahun pengembangan, kawasan Alam Sutera tetap mempertimbangkan prinsip-prinsip keberlanjutan baik untuk lingkungan maupun kehidupan penghuni kawasan. Lilia mencontohkan, Alam Sutera tidak mengizinkan penghuni kawasan mengambil air tanah karena dikhawatirkan menggerus permukaan tanah. Pengembang lalu membuat water treatment plan. Air diambil dari Sungai Cisadane lalu diolah sebelum disuplai ke penghuni.

KOMPAS/HERU SRI KUMORO

Direktur Penjualan dan Pemasaran Alam Sutera Realty, Lilia Setiprawarti Sukotjo, saat menjelaskan mengenai sejumlah proyek yang sedang dikembangkan Alam Sutera di Tangerang Selatan, Banten, Rabu (6/12/2023).

Di kawasan Alam Sutera, saluran air — saluran air memiliki ukuran 3x4 meter, ditutup dengan fasilitas pejalan kaki dengan lebar 6 meter. Ada juga danau buatan yang dapat menampung air tinggal lebih lama di kawasan tersebut. Selain danau, Alam Sutera juga menanam pepohonan untuk menghijaukan kawasan.

Adapun sampah-sampah daun di kawasan Alam Sutera diolah menjadi pupuk kompos. Pengembang juga bekerja sama dengan Rekosistem, perusahaan rintisan yang menawarkan jasa pemilahan sampah. Sampah rumah tangga juga diolah menjadi ekoenzim.

Desain jalan juga sengaja dibuat membentuk loop. Tujuannya agar setiap kawasan dapat saling terhubung. “Ini semua by design, bukan kebetulan,” kata Lilia lagi.

Selain itu, Alam Sutera menerapkan pendekatan kluster dalam pembangunan properti rumah tapak. Pendekatan ini memudahkan manajemen pengelolaan mulai dari kebersihan.

KOMPAS/HERU SRI KUMORO

Rumah contoh Nykka dan deretan rumah yang sedang diselesaikan pembangunannya di kawasan kluster Sutera Narada, Alam Sutera, Tangerang Selatan, Banten, Senin (11/12/2023). Nykka dijual dengan harga mulai Rp 5,1 miliar.

Area komersial juga selalu di jalan arteri primer yang langsung terhubung dengan area di luar kawasan Alam Sutera. Tidak ada satu pun rumah menghadap ke jalan kolektor atau jaringan jalan umum.

“Kalau melihat rencana master kami, jalan arteri primer berarti jalan (agak) bebas hambatan. Tidak boleh ada singular properti akses ke sana. Kami menghitung detail kapasitas kepadatan untuk setiap pintu akses keluar-masuk, semisal setiap 50 toko punya satu akses masuk supaya tidak kacau balau lalu lintasnya,” ujar dia.

Kini, telah terpasang 500-an unit CCTV yang dimonitor 24 jam dari pusat komando. Fasilitas jaringan tetap berupa kabel fiber ke rumah — rumah juga telah dipasang.

Alam Sutera juga menempatkan tombol panik di beberapa area yang bisa dimanfaatkan penghuni kawasan untuk meminta bantuan. Petugas dijanjikan tiba memberikan bantuan dalam empat menit.

KOMPAS/HERU SRI KUMORO

Fasilitas tombol darurat atau fasilitas panic button di kawasan perumahan Alam Sutera, Tangerang Selatan, Banten, Senin (11/12/2023). Fasilitas yang ada di setiap jarak 500 meter ini diperuntukkan bagi warga saat dalam kesulitan, butuh bantuan darurat, atau apa pun yang terjadi di sepanjang jalan.

Dalam urusan mendesain properti rumah ataupun apartemen, Lilia memandang hal itu lekat dengan kehidupan manusia. Oleh karena, desain bangunan rumah ataupun apartemen yang dikembangkan oleh Alam Sutera tidak pernah kecil. “Bahkan, area parkiran untuk apartemen itu menggunakan pendekatan satu banding satu sehingga pasti penghuni dapat tempat parkir,” ujar dia.

Pasar anak muda

Dalam pengembangan kota, keluarga muda merupakan salah satu segmen konsumen incaran pengembang. Tidak jarang, pengembang melabelkan produknya sebagai rumah milenial untuk rumah yang menyasar keluarga muda.

Namun Alam Sutera mengambil pendekatan berbeda. Sales and Marketing Division Head Alam Sutera Landed Wikhen Rusli mengatakan, Alam Sutera memilih mengutamakan esensi nilai konsep kawasan beserta proyek rumah tapak yang dikembangkannya.

“Saat membuat kluster Nykka, kami mendesain agar ruang tengah lebih lebar dan menganut konsep terbuka. Ruang tamu, ruang tengah, dan dapur didesain menyatu. Ini mengikuti tren orang-orang milenial yang suka menggelar gathering di rumah,” ucap Wikhen.

KOMPAS/HERU SRI KUMORO

Kolam renang di rumah contoh Nykka di kawasan kluster Sutera Narada, Alam Sutera, Tangerang Selatan, Banten, Senin (11/12/2023).

Kluster Nykka tersebut dirancang oleh Vincent Hadi, dan dibangun di kawasan Sutera Narada yang sudah terlebih dahulu dihuni. Rumah yang menyasar keluarga muda ini dipasarkan dengan harga mulai dari Rp 4 miliar.

Selain menyediakan kebutuhan konsumen yang memerlukan rumah tapak, Alam Sutera juga menyediakan apartemen. Dalam merancang apartemen, lanjut Wikhen, Alam Sutera juga mengikuti kebutuhan konsumen yang membutuhkan kepraktisan, kenyamanan, dan terhindar dari kemacetan. Oleh karena itu, apartemen — apartemen Alam Sutera dibuat di area yang dekat dengan area komersial, perkantoran, dan fasilitas kampus.

“Apartemen Paddington Heights dan Silkwood juga dekat kampus. Tidak ada ukuran kecil. Ukuran apartemen studio di Paddington Heights saja 31 meter persegi, sedangkan di Silkwood 34 meter persegi,” kata dia. Lilia menambahkan, penghuni apartemen tersebut sebagian besar adalah mahasiswa sehingga terbangun suasana seperti di asrama mahasiswa.

Sementara itu, Corporate Marketing Director PT Agung Podomoro Land, Tbk, Agung Wirajaya, saat dihubungi Rabu (13/12/2023), di Jakarta, mengatakan, untuk tahun 2024 belum ada proyek kawasan terbaru Agung Podomoro.

Namun diakui Agung, saat ini anak muda generasi milenial sedang gencar mencari properti tempat tinggal. Oleh karena itu, pihaknya mendorong pembangunan “rumah milenial” di beberapa proyek tanpa mengganggu konsep rumah yang sudah ada.