Jalan Tembus Sinar Mas Land untuk Balikpapan
Sesudah Presiden Joko Widodo menunjuk Penajam Paser Utara dan Kutai Kartanegara di Kalimantan Timur sebagai lokasi ibu kota negara yang baru, bisnis properti di Samarinda dan Balikpapan menjadi bergairah untuk ekspansi.
Sesudah Presiden Joko Widodo menunjuk Penajam Paser Utara dan Kutai Kartanegara di Kalimantan Timur sebagai lokasi ibu kota negara (IKN) yang baru, bisnis properti di Samarinda dan Balikpapan menjadi semakin bergairah untuk berekspansi. Apalagi, sebelumnya Presiden juga memastikan pembangunan jalan tol antara kedua kota terbesar di Kaltim itu.
Bagi pengembang Sinar Mas Land, keputusan lokasi IKN dan pembangunan jalan tol diantisipasi dengan pembangunan dua jalan tembus dari Jalan Soekarno-Hatta, yang menjadi penghubung Samarinda-Balikpapan, ke arah gerbang perumahan Grand City yang sedang dibangunnya. Meskipun harus mengeluarkan dana besar, Sinarmasland tetap membangunnya demi menarik minat warga dan menambah akses kota.
Dengan jalan tembus di kilometer 7 dan kilometer 8 itu, warga dari Samarinda yang melalui Jalan Soekarno-Hatta dapat menuju ke Jalan MT Haryono dengan lebih cepat. Jalan itu juga melalui perumahan Grand City yang berada di tengah-tengahnya
Limjan Tambunan, Kepala Divisi Kalimantan dan Sulawesi PT Sinar Mas Wisesa (anak perusahaan Sinar Mas Land) mengatakan, Grand City terletak di Balikpapan Utara. Tanpa jalan tembus, orang tidak akan masuk ke area perumahaan seluas 224 hektar ini. Dampaknya, seumur hidup, tidak akan mengenal perumahan itu.
”Dengan melintas jalan tembus, suatu hari kelak orang akan punya mimpi untuk memiliki rumah di kawasan ini. Sinar Mas Land ingin menciptakan impian untuk memiliki rumah, terutama bagi kalangan milenial. Bukan mustahil,” kata Limjan.
Grand City adalah proyek ketiga Sinar Mas Land di Balikpapan dan dibangun di sisi utara kota pelabuhan itu. Sinar Mas Land ingin mewujudkan pemerataan perumahan di Balikpapan karena selama ini kawasan utara dianggap sebagai daerah pinggiran dan masyarakatnya disebut sebagai ”orang kilo” atau orang pinggiran.
Dengan akses jalan yang terbuka, pemerataan pembangunan perumahan di kawasan itu lebih mudah dilakukan. Kawasan utara juga tidak akan dipandang lagi sebagai kawasan pinggiran karena mudah dijangkau.
Di sisi lain, jalan tembus itu juga bakal memudahkan warga dari arah Samarinda yang akan menuju ke Bandara Sultan Aji Muhammad Sulaiman, Sepinggan, di sisi tenggara Balikpapan dan Pelabuhan Semayang di sisi barat daya Balikpapan.
Sebelum dibukanya bandar udara di Samarinda pada 2018, Balikpapan menjadi satu-satunya pintu masuk ke Kalimantan Timur. Ada Bandar Udara Sultan Aji Muhammad Sepinggan dan Pelabuhan Semayang. Itu pula yang membuat perekonomian menggeliat di Balikpapan. Banyaknya orang keluar-masuk dari sejumlah daerah.
Balikpapan terhubung dengan Samarinda sebagai pusat pemerintahan Provinsi Kalimantan Timur melalui Jalan Soekarno Hatta. Jarak dua kota itu sekitar 125 kilometer.
Lalu-lalang kendaraan itu menjadi padat saat jam sibuk, sekitar pukul 07.00 dan 16.00 Wita, terutama di Kilometer 5,5. Di sana terdapat pertigaan jalan yang mempertemukan banyak pengendara dari arah Pelabuhan Kapal Ferry Kariangau, pusat kota Balikpapan, dan Samarinda. Kemacetan tak terhindarkan.
Kepadatan itu dikhawatirkan semakin parah saat IKN resmi pindah ke perbatasan Penajam Paser Utara dan Kutai Kartanegara. Akses darat paling mudah menuju Kecamatan Sepaku dan Kecamatan Samboja, dua wilayah yang disebut-sebut menjadi kawasan ibu kota baru, paling cepat dilalui melalui Jalan Soekarno Hatta, tentunya harus melintasi Kilometer 5,5.
Dari Balikpapan ke Kecamatan Sepaku berjarak sekitar 80 kilometer melalui Jalan Soekarno-Hatta. Sementara jarak dari Balikpapan ke Kecamatan Samboja sekitar 50 kilometer. Pada saat proses pembangunan, diperkirakan material bangunan akan masuk melalui Balikpapan. Otomatis, aktivitas lalu-lalang kendaraan akan semakin padat.
Jarak antara Balikpapan dan Samarinda sebagai ibu kota Provinsi Kaltim sekitar 125 kilometer dan Jalan Soekarno-Hatta menjadi penghubung utamanya. Kemacetan sering terjadi pada pukul 07.00 dan 16.00 Wita, terutama di Kilometer 5,5. Di sana terdapat pertigaan jalan dari arah Pelabuhan Kapal Ferry Kariangau, dari pusat kota Balikpapan, dan dari Samarinda.
Kepadatan itu dikhawatirkan semakin parah saat IKN resmi pindah ke perbatasan Penajam Paser Utara dan Kutai Kartanegara. Akses darat paling mudah menuju Kecamatan Sepaku dan Kecamatan Samboja, yang akan menjadi kawasan ibu kota baru, paling cepat dilalui melalui Jalan Soekarno Hatta, di Kilometer 5,5.
Dari Balikpapan ke Kecamatan Sepaku berjarak sekitar 80 kilometer melalui Jalan Soekarno-Hatta. Sementara jarak dari Balikpapan ke Kecamatan Samboja sekitar 50 kilometer. Pada saat proses pembangunan IKN, truk pembawa material bangunan bakal masuk melalui Balikpapan sehingga volume lalu lintas akan semakin padat.
Dengan proyeksi kepadatan lalu lintas itu, jalan tembus dapat menjadi salah satu solusi. Pada tahap awal, jalan tembus di Kilometer 7 akan dibangun sepanjang 2,3 kilometer dengan lebar 32 meter. Setiap jalur jalan akan memiliki tiga lajur dan dapat dilalui kendaraan dengan kapasitas maksimal 8 ton.
Dengan akses yang terbuka, Grand City dapat dikembangkan menjadi kawasan campuran. Bukan hanya perumahan, melainkan juga perdagangan, jasa, dan perkantoran. Jika semua terwujud sesuai dengan rencana, kawasan itu menjadi pusat pertumbuhan baru di Balikpapan.
Kepala Dinas Perhubungan Kota Balikpapan Sudirman Djayaleksana mengatakan, akses jalan ini diharapkan membantu masyarakat untuk nyaman berkendara dari Balikpapan ke Samarinda. Sebab, permasalahan kemacetan di Kilometer 5,5 terus berulang, terutama pada musim mudik Lebaran.
Kontribusi kedua
Jalan tembus tersebut merupakan jalan tembus kedua yang dibangun Sinar Mas Land di Balikpapan. Sebelumnya, Sinar Mas mengembangkan proyek pertama Balikpapan Baru dengan jembatan penghubung, yaitu Jembatan Sungai Ampal, pada 1985.
Sinar Mas Land sebagai pengembang nasional pertama di kota Balikpapan membangun pertokoan-pertokoan di Jalan Sudirman, dekat pinggir laut. Konsepnya mirip duplikasi dari Kota Wisata dan Bumi Serpong Damai, di Jabodetabek.
Bagi Sinar Mas Land, memberikan keuntungan bagi kota tempatnya membangun proyek properti adalah semangat yang selalu diwujudkan dalam wujud nyata. Hubungan mutualisme antara pemerintah dan pengusaha dibangun supaya kota menjadi semakin maju.
Sinar Mas Land juga membangun perumahan dengan membuat jalan tembus yang bisa diakses masyarakat di Perumahan Balikpapan Baru. Jalan itu menghubungkan Jalan Sungai Ampal dan Jalan MT Haryono yang terbentang jarak sekitar 3 kilometer.
”Dulu, sebelum ada jembatan itu, warga yang hendak pergi ke rumah sakit umum harus berputar cukup jauh melalui pusat kota. Bisa mencapai 15-20 kilometer. Sementara dengan adanya jembatan baru hanya berjarak 1,5 kilometer,” kata Limjan.
Pembangunan jalan tembus semacam ini, menguntungkan dua pihak, yakni pengguna jalan dan pengusaha yang menyewa ruko di Balikpapan Baru. Pengguna jalan jadi lebih mudah dan cepat mencapai tujuan, sekaligus terhindar dari kepadatan kendaraan. Pengusaha di sekitar ruko juga bisa mendapat pelanggan dari orang yang lalu-lalang.
Bagi Sinar Mas Land, harga propertinya juga ikut terkerek tinggi. Pada 1995, harga rumah tapak dalam kluster kisaran Rp 300 juta hingga Rp 600 juta. Saat ini, harga rumah tipe terkecil saja sudah mencapai Rp 3 miliar lebih.
Boleh dibilang, penjualan rumah di Balikpapan Baru bertepatan dengan momentum tingginya keuntungan dari hasil tambang dan usaha kayu di Kalimantan Timur. Banyak orang kaya baru bermunculan. Apalagi, konsepnya sejak awal didesain pengembangan kota.
Sinar Mas Land membangun perumahan dengan membuat jalan tembus yang bisa diakses masyarakat di Perumahan Balikpapan Baru. Jalan itu menghubungkan Jalan Sungai Ampal dan Jalan MT Haryono yang terbentang jarak sekitar 3 kilometer.
”Dulu, sebelum ada jembatan itu, warga yang hendak pergi ke rumah sakit umum, harus berputar cukup jauh melalui pusat kota. Bisa mencapai 15-20 kilometer. Sementara, adanya jembatan baru hanya berjarak 1,5 kilometer,” jelas Limjan.
Pembangunan jalan tembus semacam ini, menguntungkan dua pihak, yakni pengguna jalan dan pengusaha yang menyewa ruko di Balikpapan Baru. Pengguna jalan jadi lebih mudah dan cepat mencapai tujuan, sekaligus terhindar dari kepadatan kendaraan. Pengusaha di sekitar ruko juga bisa mendapat pelanggan dari orang yang lalu-lalang.
Ketua REI Kaltim Bagus Susetyo mengatakan, pengembang lokal secara resmi belum melakukan ekspansi di lokasi IKN. Sejauh ini, mereka masih mempunyai area di Samarinda. Beberapa pemain relatif memaksimalkan stok unit dan lahan yang tersedia karena Balikpapan dan Samarinda tetap sebagai kota penyanggga IKN.
”Pengembang lokal masih fokus pada pembangunan rumah subsidi karena dalam 4-5 tahun ini, rumah subsidi masih bisa ditawarkan,” kata Bagus.
Nilai melonjak
Jika dirunut tahun 2014, tipe 56 terkecil kluster Forest Ville di Grand City mencapai Rp 600 juta. Sementara tipe terbesar mencapai Rp 2 miliar. Dalam lima tahun, harga jualnya kembali melonjak mencapai Rp 1,2 miliar. Kini, tipe terbesar mencapai Rp 3,7 miliar.
Baru-baru ini, dua kluster yakni Highland (3 hektar) dan Hyfield (7 hektar) dikembangkan secara masif. Limjan mengatakan, profil pasar properti dalam dua tahun ini mulai berubah. Tidak lagi didominasi investor, melainkan pengguna (end user). Perubahan ekonomi ditambahkan lagi meningkatnya kebutuhan akan hunian, dua kluster ini menyasar para pengguna dengan kisaran Rp 700 juta-Rp 1,6 miliar.
Rupanya, langkah strategis itu mendapat sambutan positif. Kluster Hyfield yang terbagi dalam tiga tahap hampir habis terjual. Tahap pertama (93 unit) terjual habis Oktober 2018 dan tahap kedua (151 unit) yang diluncurkan Juli 2019 pun ludes terjual. Sementara tahap ketiga (73 unit) yang dibuka awal November sudah terjual 35 unit.
Menurut Limjan, pasar tertranformasi dari investor menjadi end user. Edukasi terhadap konsumen menjadi kunci penentunya. Pola pikir ketakutan akan gerbang perumahaan yang mewah diubah dengan mengedukasi peluang kepemilikan rumah bagi kelas menengah ke bawah.
Jurus edukasi jitu pun tak disembunyikannya. ”Kami bikin jurus-jurus program hingga cara bayar. Tahun 2017 hingga kini, kami membuat program price lock atau harga yang dikunci,” kata Limjan.
Dengan harga Rp 700 juta, pelunasan diperkirakan tuntas tahun 2021. Caranya, menyicil DP 15 persen selama 24 kali hingga rumahnya selesai dibangun. Dengan demikian, cicilan diperkirakan hanya sebesar Rp 3 jutaan. Keuntungannya, sisa pembayaran bisa dilakukan secara KPR atau tunai.
Menurut Limjan, cicilan Rp 3 juta terkesan tetap. Padahal, secara inflasi, besaran uang Rp 3 juta sebenarnya turun nilainya. Sebab, pendapatan pekerja akan naik setiap tahunnya. Di satu sisi, harga jual rumah yang belum dilunasi ini, dipastikan naik nilainya. Tidak lagi Rp 700 juta.
Terkait kompetitor, Limjan menegaskan, ”Kompetitor tetaplah kolega. Membangun kota tidak bisa dilakukan sendirian, harus bersama-sama. Kualitas properti akan dinilai sendiri oleh konsumen.”