Investasi Properti Tidak Lagi Sekadar ”Menabung” Tanah

Kompas/Priyombodo

Proyek pembangunan kondominium di kawasan perumahan Bintaro, Tangerang Selatan, Banten, Selasa (17/1/2017). Hunian vertikal tidak hanya tumbuh di tengah kota, tapi juga merambah kota-kota satelit yang menjadi penyangga Jakarta.

Properti sudah sejak dahulu kala menjadi instrumen investasi yang digemari. Dulu, seseorang dipastikan kaya ketika telah disebut tuan tanah. Seiring perkembangan zaman, metode investasi properti makin beragam. Tidak sekadar tanah, tapi juga bisa sebagian hotel, vila, bahkan mal.

Secara tradisional, para investor ”menabung” tanah di sejunlah tempat. Lalu, dalam jangka panjang, setelah belasan tahun menjualnya lagi untuk mendapatkan keuntungan.

Investor juga dapat membeli tanah lalu dibangun rumah, kos-kosan atau kios untuk disewakan. Setiap bulan atau setiap tahun, penyewa membayar sewa kepada pemilik properti. Selain mendapat uang sewa, harga properti terus naik.

Namun kini, ada berbagai skema investasi properti. Tidak pula sekadar membeli rumah atau rumah kos lalu menyewakannya. Misalnya saja, rumah kos. Sudah ada pengembang yang menyediakan kluster khusus untuk hunian kos.

Bangunan sudah dirancang untuk rumah kos dengan banyak kamar, ruang serbaguna, dan dapur. Biasanya, kluster seperti ini dibangun dekat dengan kampus atau perkantoran.

Kompas/Budi Suwarna

Ceu Imas, pengurus Pondok Marmer di Desa Cikeuruh, Jatinangor, Sumedang, Jawa Barat, Senin (25/7/2016). Menurut Ceu Imas, bisnis kamar kos di Jatinangor saat ini sangat ketat.

Dulu, salah satu kendala mengelola rumah kos adalah tidak ada pengelola yang dapat dipercaya. Namun kini, ada beberapa perusahaan profesional yang menawarkan pengelolaan rumah kos. Investor tinggal menerima hasil bersih dari kos-kosannya tanpa harus dipusingkan dengan urusan untuk mengatur rumah kos yang berantakan atau penyewa yang bandel.

Di pinggiran Jakarta, rumah kos di kluster khusus ini mematok sewa mulai dari Rp 1,2 juta per bulan dengan fasilitas seperti AC dan kamar mandi di dalam. Sementara harga jual rumah kos sekundernya sekitar Rp 1,8 miliar untuk luas 150 meter persegi dengan enam kamar. Setelah dikurangi berbagai biaya, asumsinya pendapatan per tahun sekitar Rp 72 juta.

Langkah hampir serupa dapat diterapkan pada penyewaan apartemen. Apartemen studio di tengah kota Jakarta disewakan mulai Rp 7 juta per bulan.

KOMPAS/TOTOK WIJAYANTO

Proyek pembangunan apartemen di Kabupaten Tangerang, Banten, Kamis (10/8/2017). Investor asal Arab Saudi kini tertarik berinvestasi di bidang properti dan pariwisata di Indonesia.

Keuntungan dari penyewaan properti ini dapat memberikan arus kas setiap bulan untuk membayar cicilan kredit rumah atau apartemen. Sementara risikonya adalah penurunan harga sewa karena makin banyaknya pasokan properti atau penurunan kualitas bangunan.

Memiliki hotel

Skema lain dalam investasi properti adalah kepemilikan pada hotel atau vila. Memiliki hotel atau vila bukan impian lagi. Belakangan, banyak pengembang dan operator hotel yang menawarkan unitnya untuk investor.

Di Bali atau Yogyakarta, misalnya, ada beberapa proyek kondominium hotel (kondotel) atau vila hotel (vilatel) yang ditawarkan. Sebuah kondotel di Pecatu, Bali, dengan luas 60 meter persegi, misalnya, ditawarkan Rp 3,95 miliar per unit.

Ada pula penawaran kepemilikan bersama. Satu unit kondotel dapat dimiliki lebih dari satu pemilik sehingga pemilik tidak perlu mengeluarkan dana miliaran rupiah untuk memiliki sebuah unit. Nilai investasi dapat hanya ratusan juta rupiah.

Satu unit kondotel dapat dimiliki lebih dari satu pemilik sehingga pemilik tidak perlu mengeluarkan dana miliaran rupiah untuk memiliki sebuah unit.

Pengembang menjamin return on investment (ROI) sebesar 8 persen dalam dua tahun pertama. Setelah itu, bagi hasil sebesar 55 persen untuk pemilik dan 45 persen untuk pengelola atau pengembang setelah dikurangi biaya operasional. Nilai pendapatan tentu tergantung tingkat hunian.

Kompas/Alif Ichwan

Sejumlah pekerja konstruksi dan alat berat menyelesaikan pembangunan apartemen di daerah Margonda, Depok, Jawa Barat, Kamis (15/12/2016). Pembangunan apartemen Grand Taman Melati 2 yang terletak di kawasan kampus, Depok, itu ditujukan untuk menyediakan hunian khusus bagi mahasiswa-mahasiswi pengganti rumah kos atau rumah sewa.

Selain pendapatan sewa, investor juga mendapatkan fasilitas menginap gratis beberapa hari yang biasanya dinyatakan dengan poin. Jika investor menginap pada hari kerja, poin dikurangi, sedangkan jika investor menginap di hari libur, jumlah poin yang dikurangi lebih banyak lagi.

Hanya saja, dalam investasi kondotel perlu mempertimbangkan lokasi. Lokasi jelas menentukan tingkat hunian. Lokasi kondotel di daerah wisata, misalnya, dapat menjadi pilihan.

Lokasi jelas menentukan tingkat hunian. Lokasi kondotel di daerah wisata, misalnya, dapat menjadi pilihan.

Pengelola yang berpengalaman dan memiliki jaringan luas juga patut menjadi pertimbangan. Keuangan sebaiknya juga diaudit oleh auditor independen sehingga terlihat jelas berapa pemasukan dan berapa pengeluaran dari kondotel tersebut.

Properti di bursa

Apabila ingin berinvestasi di properti tapi tidak ingin ribet, Anda dapat melakukan investasi melalui bursa saham. Beli saja saham perusahaan-perusahaan pengembang properti. Tidak hanya pengembang perumahan, tetapi dapat pula pengembang kawasan industri.

Jika kita membeli saham pengembang perumahan seperti PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), secara tidak langsung kita memiliki kawasan BSD yang merupakan aset perusahaan tersebut. Naik turunnya saham BSD jelas tergantung kinerja penjualan rumah di kawasan itu.

KOMPAS/ROBERT ADHI KUSUMAPUTRA

Groundbreaking kawasan DigitalHub di BSD City, Kamis (18/5/2017).

Selain membeli saham emiten properti, di pasar modal ada pula produk bernama Dana Investasi Real Estate (DIRE) yang di bursa luar negeri dikenal dengan nama Real Estate Investment Trusts (REITs).

DIRE merupakan kumpulan uang para pemodal dengan nilai minimal Rp 100.000 untuk dibelikan aset properti. Uang itu dapat langsung dibelikan bangunan gedung yang disewakan atau untuk membeli saham atau obligasi yang diterbitkan pengembang.

Dana para investor ini dikelola oleh manajer investasi penerbit DIRE. Hasil sewa dari properti tersebut diserahkan kepada para investor dalam bentuk deviden. DIRE juga dapat diperjualbelikan di bursa.

Hasil sewa dari properti tersebut diserahkan kepada para investor dalam bentuk deviden.

Saat ini, baru ada satu produk DIRE di pasar modal Indonesia, yakni DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia yang dikelola oleh Ciptadana Asset Management. Ciptadana menempatkan DIRE yang dikelolanya pada Grand Solo Mall.

Ternyata, ada banyak peluang investasi yang bisa didapatkan dari satu jenis investasi, yakni properti. Tidak hanya sekadar membeli tanah atau rumah. Mau membeli satu unit kios pada mal, misalnya, itu seolah Anda membeli sebagian dari mal itu. Anda pilih investasi properti model yang mana?