MRT dan LRT Picu Peningkatan Harga dan Pembangunan Properti

KOMPAS/PRIYOMBODO

Aktivitas pekerja di proyek pembangunan stasiun kereta ringan (light rail transit/LRT) Jabodebek koridor Cibubur-Cawang di kawasan Cibubur, Jawa Barat, Kamis (28/3/2019). Kehadiran LRT ini memicu pertumbuhan proyek properti seperti hunian di sekitar jalur yang dilintasi. (ilustrasi)

JAKARTA, KOMPAS –Kehadiran kereta Moda Raya Terpadu atau MRT akan meningkatkan pertumbuhan sektor properti, termasuk perkantoran dan apartemen. Meski laju pertumbuhan gedung belum sejalan dengan laju penyerapan, namun harga properti diperkirakan dapat tumbuh hingga enam persen.

“Seiring dengan harapan meningkatnya kondisi makro ekonomi pascapemilu 2019 dan beroperasinya MRT dan lintas rel terpadu (LRT), maka harga properti diperkirakan akan naik sekitar 5-6 persen per tahun hingga 2021,” kata Senior Associate Director for Research Colliers International Indonesia Ferry Salanto, di Jakarta, Selasa (2/4/2019).

Ferry menyampaikan proyeksi pertumbuhan harga property itu dalam laporan kuartal I-2019 Colliers International Indonesia. Hadir pula sebagai narasumber, yaitu Senior Associate Director for Capital Market and Investment Services Colliers International Indonesia Aldi Garibaldi dan Senior Associate Director for Retail Services Colliers International Indonesia Steve Subadi J Sudijanto.

Seiring dengan harapan meningkatnya kondisi makro ekonomi pascapemilu 2019 dan beroperasinya MRT dan LRT, maka harga properti diperkirakan akan naik sekitar 5-6 persen per tahun hingga 2021.

KOMPAS/SHARON PATRICIA

Laporan kuartal I-2019 Colliers International Indonesia, di Jakarta, Selasa (2/4/2019).

Lebih lanjut, Ferry menyampaikan, harga-harga properti di sekitar MRT akan meningkat secara bervariasi tergantung situasi stasiun di dekat properti tersebut. Semakin tinggi kepadatan stasiun tersebut, semakin tinggi peluang kenaikan harga properti di dekatnya.

Seperti yang diketahui, MRT fase 1 yang telah dioperasikan, akan melewati jalur Bundaran HI-Lebak Bulus sejauh 16 kilometer dengan 13 stasiun. Sementara untuk fase 2 MRT Bundaran HI-Kota seluruhnya di bawah tanah, antara lain melewati Sarinah, Monas, Harmoni, Sawah Besar, dan Kota Tua. (Kompas, 25 Maret 2019)

Pembangunan transportasi publik juga diiringi dengan pembangunan sejumlah perkantoran. Para pengembang melihat, perubahan infrastruktur ini akan menimbulkan konsentrasi manusia di sepanjang daerah itu. Maka, menarik bagi pengembang untuk terus membangun.

Colliers International Indonesia melaporkan, pada kuartal I-2019, ada tambahan pasokan ruang perkantoran seluas 122,991 meter persegi. Hal itu terlihat dari pembangunan Sequis Tower di kawasan kawasan pusat niaga atau central business district (CBD) dan Arkadia Tower G di luar kawasan CBD.

Para pengembang melihat, perubahan infrastruktur ini akan menimbulkan konsentrasi manusia di sepanjang daerah itu. Maka, menarik bagi pengembang untuk terus membangun.

Sementara pada tahun ini, Ferry menyebut akan ada 14 proyek perkantoran yang akan selesai di Jakarta. Penambahan proyek ini akan menambah pasokan ruang perkantoran seluas 555.529 meter persegi.

“Tren suplai perkantoran di 2019 masih akan berlanjut. Sementara di 2020 akan sedikit stabil, namun di 2021 akan kembali banyak yang membangun,” ujarnya.

Baca juga: Menangkap Peluang Investasi di Tengah Pembangunan MRT

SUMBER: COLLIERS INTERNATIONAL INDONESIA

Colliers International Indonesia memproyeksikan, akan ada 14 proyek perkantoran yang akan selesai di Jakarta.

Ferry menilai, geliat pembangunan perkantoran baru memang didukung dengan serapan kantor baru. Tingkat hunian untuk gedung baru itu memang lebih baik karena mampu memberi pilihan beragam dengan kualitas kelas A kepada para penyewa besar (tenant), harga pun kompetitif dengan gedung lama.

Meski demikian, tingginya laju pembangunan tetap tidak berjalan beriringan dengan laju penyerapan. Secara rata-rata, laju penyerapan ruang kantor dalam kondisi normal sekitar 200.000-250.000 meter persegi untuk daerah CBD per tahun.

“Sementara suplai yang masuk mencapai 500.000 meter persegi, bisa dua kali lipatnya atau lebih seperti di 2018,” kata Febri.

Dalam hal ini, pemanfaatan co-working space atau ruang kerja bersam dari gedung-gedung perkantoran akan semakin dibutuhkan. Sebab, saat ini kuncinya adalah fleksibilitas. Hal ini terlihat dari adanya ada peningkatan jumlah penyewa co-working space, yaitu dari 2 persen (2017) menjadi 5 persen (2018).

“Kebutuhan co-working space masih akan tinggi, tidak hanya datang dari penyewa atau bisnis rintisan tapi perusahaan besar juga sudah melihat co-working space sebagai solusi untuk kebutuhan sewa jangka pendek,” tutur Ferry.

Daya beli

Tak hanya perkantoran, laju suplai yang lebih tinggi dari laju penyerapan juga terjadi di segmen apartemen. Colliers International Indonesia melaporkan, pada kuartal I-2019, tambahan pasokan apartemen sejumlah 1.847 unit, atau 11,7 persen dari total proyeksi 2019. Pada 2019-2021, diperkirakan akan ada tambahan apartemen sebanyak 37.124 unit.

SUMBER: COLLIERS INTERNATIONAL INDONESIA

Colliers International Indonesia memproyeksikan, akan ada tambahan pasok mencapai 37.124 unit apartemen dari 2019 hingga 2021.

“Secara umum, pasar apartemen di Jakarta mengalami stagnasi atau cenderung melambat, khususnya selama tiga tahun terakhir. Hal ini bisa dilihat dari tingkat serapan, baik untuk proyek-proyek yang beroperasi maupun yang masih dibangun,” kata Ferry.

Tingkat serapan pada kuartal I-2019 secara rata-rata berada di level 87 persen, hampir sama dengan kuartal lalu. Sementara proyeksi tingkat serapan tahun 2019, diperkirakan masih tidak bergerak, akibat perilaku “menunggu” yang didominasi dari investor. Tingkat serapan apartemen akan berada di level 85- 86 persen.

Baca juga: Apartemen di Dekat Stasiun Kereta Diminati Kaum Milenial

“Tingkat serapan diperkirakan mulai naik di tahun 2020 dengan asumsi, pemilu 2019 berlangsung damai, kondisi makro ekonomi membaik, nilai tukar yang stabil, dan kebijakan pemerintah yang mendukung pasar properti. Dengan keadaan itu, diperkirakan tingkat serapan apartemen akan berada di level 87-89 persen selama 2020-2021,” tutur Ferry.

KOMPAS/SHARON PATRICIA

Senior Associate Director for Research Colliers International Indonesia Ferry Salanto

Sejalan dengan itu, Aldi Garibaldi menyampaikan, rendahnya tingkat hunian disebabkan kurangnya daya beli dari masyarakat. Maka, dalam pasar investor, hal yang penting adalah menyehatkan iklim properti.

“Jadi, harus ada investor dan penyewa yang memberi masukan kepada investor. Sebab, kalau masukan sudah enggak bagus, maka investornya otomatis berhenti. Apabila demikian, maka yang harus ditargetkan lebih luas adalah bagaimana diserap oleh orang yang butuh (end user),” ujar Aldi.

Maka, end user harus diberi kemudahan. Misalnya secara uang muka, namun yang penting setelah itu adalah bagaimana mereka bisa mencicil dengan lancar. Jika ditarik lebih luas, memastikan pembeli dapat mencicil dengan lancar, maka mereka harus memiliki pekerjaan yang baik.